樓市降價潮來襲!南北分化嚴重,想買房的人需提高警惕

作者:層樓 來源:功夫財經

最近樓市降價的聲音此起彼伏,動輒“直降幾十萬、跌回十年前”很是唬人。

但最近很多正在看房的粉絲也表示:雖然大傢都在說房價在降,可自己看房過程中並未感受到明顯降幅,很多房子的價格還是很堅挺。

這就奇怪瞭,到底是哪些房子在降價呢?

01

南北失衡

看瞭統計局及各二手房平臺的數據發現如今的樓市已經出現明顯的“南北分化”。

北方城市降價更為明顯。

從去年黑龍江鶴崗房價暴跌,到今年的遼寧阜新,河南鶴壁,黑龍江牡丹江,再到近期的天津、石傢莊,不難發現清一色都是北方城市。

此外西安,大連、青島、寧波、濟南等等城市,雖然沒有明顯波動但橫盤是能確定的,詳見我們發佈的《8月份房價地圖》。

而南方城市比如出臺限購的深圳,珠三角長三角等卻沒有明顯的降幅。

沒出臺嚴厲措施的反而跌瞭?談房價變化還得從經濟談起,在建國初期,北方是當之無愧的全國經濟重心,哈爾濱,沈陽叱吒風雲時,深圳還是個荒涼小漁村。

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但隨著經濟發展,北方硬生生錯過瞭兩波紅利,一個是信息技術的紅利,一個是移動互聯網的紅利,這兩個經濟紅利,都被南方城市搶占,典型的就是深圳和杭州。

在過去五年的科創百強企業中,70%以上的企業都在南方城市,這些企業,推動瞭南方城市經濟的迅猛增長,也成為瞭南方房價上漲的基礎。

與此同時,北方經濟進入瞭深度調整期。

2018年底北方地區經濟占比下降到38.6%,經濟增速排名前十位中僅有陜西省,增速明顯放緩。

在2019年各省市GDP排名前十的省份中,隻有山東和河南是北方省份,其餘都是南方省份。

經濟、產業的變化,最終會體現在人口的去留上,經濟機會減少,人口,資金等經濟資源必定外流。

人口持續流出,樓市失去的最強大的支撐,即使想“炒”也炒不起來,一旦遇上政策變動,首當其沖的價格滑落。

在這種大背景下北方城市房價橫盤或陰跌都還會持續相當長的一段時間。

02

郊區溢價緩釋

此外降價的房屋還有一個共性,那就是城市邊緣、外環的房子降價更為明顯。

以鄭州、西安、成都等城市為例,都是城市中心沒什麼明顯變化,而城市邊緣在降,當然上海這個一線城市也不例外。

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炒樓花的好手李嘉誠說過,樓市最重要的就是地段,地段,還是地段。

優質地段上的房產都具有強大的保值、增值功能。

但這些年各大城市都在飛速擴張,城市邊緣由於地鐵、學校、醫院等公共設施的建設,房價增幅甚至開始超過中心地段。

大傢對城市邊緣的認可度隨著城市擴張不斷增加,在這個階段,是城郊結合部不斷向外移動的階段。

不少購房者受限於資金等因素,開始把目光投向郊區,反正郊區也有瞭學校商場等生活配套,有瞭地鐵接駁,上下班多花一個小時在首付壓力面前也不算什麼。

再加上城市邊緣建造樓盤的房企,拿地便宜,有瞭更多資金做營銷,借助上一波普漲順勢拉高瞭城市邊緣的房價。

與此同時城市邊緣因為炒作和過度追捧,溢價開始明顯超過價值。

但樓市平穩風平浪靜之後,價格還是會回歸到價值水平線上。

上一波普漲導致郊區買房低成本的優勢被填平,很多人買郊區就是因為便宜,但如今郊區不再便宜,這意味著城市邊緣房產最大的吸引力開始煙消雲散。

當然最重要的還是目前大部分城市發展都進入瞭降速階段。

有的是因為城市擴張已經能滿足城市發展需求瞭,而另一部分則是城市面積擴張而導致的降速。

以下圖為例,越往外擴,需要發展的區域也越大,投入的資金就越大,發展速度想不變慢都難。

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擴張速度變慢,配套完善也就會變慢,小區周邊的商圈遲遲發展不起來,價格也很難上去。

此外一個城市的原有產業始終是有限的,城市邊緣長期隻承擔居住功能的情況下,受調控影響更大,當內圈價格平穩,置換群體就會不斷向城市中心遷移。

03

低質房屋還得沉一沉

在樓市上漲過程中,隻要是房子都會蹭蹭漲,典型的“在風口,豬都能飛上天”。

在“牛市”裡低質量房屋跟高質量房屋漲幅基本趨於一致。

這看似很合理,實際上卻不符合資本邏輯,相當於用瞭更少的資本撬動瞭一樣的漲幅,這種情況在上漲市場中卻被很好的遮掩過去瞭。

很多人會對此表示質疑,高質量房屋漲幅一直是高過低質量房屋的。

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實則高質量樓盤最終的漲幅是扛過一波下跌之後逐步與低質量樓盤拉開的差距。

舉個簡單的例子A、B兩個樓盤同時開盤,A屬於高質量樓盤,B屬於低質量樓盤,二者價差為3000元/平米。

在牛市裡二者漲幅相差無幾,漲幅均為20%。

但在熊市中,A樓盤高位抗跌,跌幅僅為5%,但B樓盤不抗跌,跌幅為15%。

在下一波牛市來臨時,二者的起跑線已經不一樣瞭,如此循環幾次,低質量樓盤價格被高質量樓盤遠遠甩開。

而目前的情況是,高質量的房屋價格已經沉得差不多瞭,但前幾年的調控也並未讓低質量房屋的價格沉淀下來, 畢竟大部分人都還抱著樓市大周期的想法。

但今年下半年的調控,算是徹底給樓市蓋棺定論瞭,低質量房屋的價格還會往下再沉一沉。

04

小結

總的來看,目前除瞭部分北方城市,城市邊緣區域,低質量房屋外,大部分城市的優質房屋價格並沒有大幅的波動。

網絡世界總是習慣以“點”代”面“,以“點”蓋“面”,把個別區域、個別城市、個別樓盤的降價,不斷放大。

加上各種渲染,極容易讓人認為房價已經出現大跌甚至暴跌。

在房價漲跌這個問題上,購房者的實際感受遠比網上的新聞靠譜得多。

樓市降價潮來襲!南北分化嚴重,想買房的人需提高警惕

對於現階段買房而言,北方人口凈流出城市、城市邊緣等出現明顯跌幅的房屋一定慎買。

畢竟人有錢瞭最想換的就是房子,自古以來無論上至帝王下至匹夫,一旦有點錢,最開始想優化的一定是房子。

抗不抗跌就是房屋最好的試金石,在生育率愈來愈低,房子越來越多的未來,不抗跌的地址房屋極易陷入惡性循環,隻有能抗跌的房屋才會進入正循環。

而正循環和負循環之間的價差會越來越大。