上海調控又放大招！
3月3日，上海發佈“新滬七條”，內容的關鍵點有2個：
1、限價：在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價；區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。
2、限售：優先購買的新房，網簽滿5年後方可轉讓。
這是上海首次對新房明確提出限售，和杭州春節前出臺的“杭五條”中“本市限購范圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”的規定異曲同工。
而目的無他，主要是針對一手房市場過熱，希望從供應端就開始“穩房價”，從需求端定點打擊炒房客。
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土地限價，緩沖城市房價上漲壓力
這次上海“新滬七條”之所以如此受關註，第一個原因是直接從地價出手，解決面粉價決定面包價的問題。
過去幾年，拍地溢價過高，導致樓面價格也隨之水漲船高，影響的直接結果則是上海房價一路上漲。
我們先來看一下，在“新滬七條”之前，都發生過什麼事。
1月21日，上海“滬十條”樓市調控，提出加大“五大新城”的土地供應。
2月18日，國傢自然資源部傳出住宅用地分類調控文件，2021年發佈住宅用地公告不能超過3次且集中組織出讓活動。其中22個重點城市包括上海。
2月20日，上海普陀區誕生一塊地王，石泉社區W060402單元B3-2地塊，成交樓面價84346元/平方米，溢價率36.15%，被融創、建發聯合拍得。
2月24日，針對該地塊高溢價成交的情況，根據上級主管部門的要求，普陀規劃資源局和區房管局約談融創、建發。
加大土地供應、一年隻拍第三次、地王誕生、政府約談，時間線串聯在一起，似乎一切都能解釋合理瞭。
面粉決定面包價格，地價不斷刷新，未來房價也會跟著水漲船高。
根據中指研究院數據顯示，去年上海全年共成功出讓住宅用地156宗，土地供應量創3年新高。
而5月-12月有37宗商品住宅用地溢價率超過10%，其中有16宗溢價率超過30%，有2宗超過50%。而溢價率第一的浦東新區新場鎮古鎮東單元地塊，溢價率高達60.8%。
2020年上海溢價率超30%的商品住宅用地
數據來源：CREIS中指數據
市中心的土地供應日益稀缺，地王頻出，單價屢次被刷新。
去年上海土地供應主要集中於南匯、嘉定、寶山和奉賢4區，4區成交面積占比合計超過6成，達60.9%。其中，南匯成交面積占比全市最高，達26.7%。
所以主要土地供應主力還是在未來“五大新城”的區域。
現在“新城地價”還不至於太過分，所以為瞭防止新城土拍也出現市中心土拍集體溢價高，要提前打預防針，從源頭把地王推動房價漲價的氣氛掐掉。
上海的地金貴，那麼當一年隻拍地三次，就意味著開發商今年拿地的機會少瞭，容易出現寧願花大價錢也一定拿地催生地王的情況，導致土地溢價率過高。
而上海土地“限價競價”就可以降低這種情況的概率，也能從根源上遏制新房房價上漲過快。
所以調控用組合拳，樓市也會有所降溫。
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限售五年，定點打壓炒房客
“新滬七條”受關註的第二個原因是重點對新房做出瞭規定，首次提出5年限售的規定。
這點和深圳“三年限售”也有異曲同工之處。
深圳限售3年是從房產證登記之日算起，如果是期房，一般是收房子瞭才能拿的瞭證，那麼收房子的過程還需要一到兩年，那麼期房真正能轉手的時間其實就變成4到5年瞭。
而上海五年限售時間從網簽時間開始計算，也就是隻要新房預定合同、預售合同，定金、首付補繳齊全瞭，基本就能進入限售的時間計算。
那麼5年限售的殺傷力有多大？
5年限售房子的流通性被大大地限制，而流通性對炒房客來說，意味著房產持有的成本增多。
我們簡單地算一筆帳就可以清楚地看到。
假設一套房產500萬，3成首付，不計算稅費裝修的成本前提下，先期成本為150萬。
一年貸款的純利息就是12.65萬，那麼一年內實際占用的資金使用率為162.65萬。
但新政後，5年內不能賣，多出的4年持有時間就必須多支出12.65*4=50.6萬的成本。
雖然五年內房價可能漲，但五年內的資金使用率以及資金的流動成本，是被限定死的。
這對杠桿率高的短線炒房客來說，是一件非常難受的事情。
但對追求自住的剛需來說則影響不大。
因為剛需本來就是為瞭自住，不太過分的追求流動性。
所以本質上，上海這次調控，還是希望定點打擊炒房客，落實“房住不炒”。
既然炒房客被定點打擊瞭，那麼有人可能會想，這是不是上海樓市的拐點瞭。
要判斷是不是樓市的拐點，回顧以往的樓市歷史，政策調控從寬松到收緊，會有很多先兆。
比如業主連夜漲價，業主惜售，中介房源緊缺，買傢組團買房等等。
但這些都不是最重要的因素，因素還是看政策的拐點，從調控層面考慮。
強硬的調控，一定是更深層次的因素決定。比如為何房價漲上去瞭才開始考慮調控。
而從政策層面看，態度對一手時長已經很明確，就是要一邊壓住價格，一邊向無房的剛需傾斜，同時也加大供應。
但是要預防有人利用1月21日《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》的“優先買房”資格進行炒房套現。
最近兩會強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的，要穩地價、穩房價、穩預期。
雖然2018年開始，兩會都是提倡“房住不炒”，但今年是最明確的，連大傢買房預期也要穩住，希望大傢理性買房，所以未來一手房會在很長一段時間裡價格波動都不會太大。
但新房限售，就意味著未來幾年上海二手的次新房會相應減少，原本上海二手房就供不應求，那麼會不會導致二手房再次有市無價？
這將又是另外一個問題。
