降息來瞭?央行第一時間定調:房貸利率不會降

文|凱風

傳聞已久的LPR正式落地。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈,2019年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.25%,5年期以上LPR為4.85%。

目前,1年期政策基準利率為4.35%,5年期以上的政策貸款基準利率為4.9%。如今,1年期LPR較基準利率下降10個基點,5年期以上LPR較基準下降5個基點。

由此來看,央行的確變相“降息”瞭。

不過,5-10個基點,效果微乎其微。前不久,美聯儲的防禦性降息至少降瞭25個基點,對市場的刺激效應都是微乎其微,遑論隻有幾個基點的所謂變相“降息”?

嚴格來說,這是LPR第一次登場,這個數字反映的隻是市場預期,且是新機制的直接結果,與主動降息並無實質關系。

事實上,通過前幾輪降準和“麻辣燙”投放,市場利率早已進入下降通道,這一次LPR報價不過是對市場行情的真實呈現。

至於樓市,是否受益於LPR機制,要視情況而定。

其一,央行第一時間回應:新機制下房貸利率不會下降。

事實上,就在LPR報價機制發佈之後,央行就在第一時間做出瞭回應:新機制下房貸利率不會下降。

8月20日,央行副行長劉國強表示:

對於房地產市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則,不將房地產作為短期經濟刺激的手段,保持個人住房貸款利率基本穩定。

降息來瞭?央行第一時間定調:房貸利率不會降

要知道,房貸屬於5年以上的中長期貸款,目前基準利率是4.9%,但各大城市一般都有5%-20%不等的上浮。

此前,央行在1年期LPR的基礎上,特意推出5年期以上的LPR利率,主要為住房貸款提供參考。

顯然,1年期LPR的大方向是市場化,而5年期的LPR仍要接受相關部門指導。

其二,房地產融資收緊,多地樓市仍在定向加息,可見房地產暫時被排除在這一輪寬松之外。

目前,全球多個國傢進入降息區間,大寬松時代轟隆而至。中國即便不跟隨降息,房貸利率也不應該進一步上行。

如今,房貸利率不降反增,多地定向加息如火如荼,這意味著什麼?

顯然,在可能的寬松到來之前,房地產已經被加碼瞭一輪緊箍咒。

從房地產信托到房企外債,從“地王”融資到高杠桿房企融資限制,再到銀保監會三番五次嚴查資金違規進入房地產,這一次對於房地產的融資約束,不是一般的嚴重。

與此同時,在市場利率下行的大環境下,多地樓市貸款利率不降反增,這顯然是有意的定向加息。

降息來瞭?央行第一時間定調:房貸利率不會降

從目前來看,市場利率輕微下行的利好,已經被未雨綢繆的樓市調控被攔住瞭。

其三,LPR的實質,是利率並軌,擠壓銀行利潤反哺實體企業,並非灌溉房地產。

所謂LPR,指的是市場利率,由各大銀行按照MLF利率加點報價而成。而MLF,是央行對於金融機構的貸款利率,這是典型的市場利率,與大環境變化比較密切。

相反,過去我們熟悉的存貸款基準利率,比如4.9%的房貸基準利率,都是政策利率。這一利率由政策確定,除非全面降息,否則不會輕易改變。

然而,市場瞬息萬變。如果整體環境收緊,政策基準利率固然不變,但上浮式加息肯定會相當普遍,樓市就是如此。

更嚴重的是,對於中小企業來說,無論政策利率制定的多麼低,一般也很難拿到。這就誕生瞭各種各樣的潛規則,以至於即便連番降息,中小企業融資成本仍舊居高不下。

因此,改變基準利率的玩法,全面推廣LPR,讓銀行按照LPR對實體企業進行貸款,這相當於擠壓銀行的利潤空間,從而反哺實體企業。

其四,LPR的出現,意味著全面降息的迫切性有所降低。

全面降息,意即降低貸款基準利率,這是大水漫灌式的,影響可想而知。

2015年,央行曾經一年連續5次降息5次降準。這裡的降息就是全面降息,降低的是存貸款基準利率,後面的結果大傢都已看到。

降息來瞭?央行第一時間定調:房貸利率不會降

這一次推出LPR,一是改變政策利率與市場脫節的問題,二是擠壓銀行利潤反哺實體經濟,三是定向寬松,防止全面降息溢出的大水流入樓市。

未來會不會全面降息?央行副行長表示:

短期主要看改革,改革以後看情況,降準、降息都有空間,但是降不降還要根據經濟增長和物價形勢。

顯然,LPR改革是當務之急,全面降息的迫切性進一步降息。

可見,至於未來會不會降息,主要受兩大因素影響,一個是經濟增長,另一個是物價形勢。

經濟如果低於預期,降息的可能性就越大;然而物價形勢卻形成瞭掣肘,如果CPI仍舊維持高位,那麼降息的力度就會受到限制。

最後,多說一句,中國樓市是政策市,沒有一成不變的樓市調控,沒有一成不變的貨幣環境。我們需要的抓住尋找政策寬松的契機,尋找最最佳的投資機會。