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我在憋稿子的時候,吳老師在微信群裡展示她煎牛排的技術。
腦子裡的片區和地,於是就變成瞭這樣:
南山8分熟,龍崗5分熟,坪山4分熟,寶安6分熟,龍華6分熟。
光明4分熟,不過可能是鵝肝,熟得比較快。
前海?自來熟。
好瞭,回到正事。
反正每個人喜歡的口味也不一樣。
畢竟,牛肉刺身也風靡過一些城市。
更何況,稍微生一點,繼續加熱的空間也大一點。
深圳人買房,追求居住體驗的同時,誰還不是暗戳戳希望,它將來還有點空間。
真的要說正事瞭。
下周一,深圳今年度第二次居住用地集中出讓。
算上70年自持,和接近於高門檻定向的地塊,總共22塊。
全部是住宅用地,起拍價421億!
史無前例!
而且,5分熟的龍崗,是供地大戶,5塊,數量和光明並列第一,雙主角現場。
一起來煎。
哦,不,一起來看。

兩片區新房限價
落差16500元/㎡
先上5塊地的合影:

這次龍崗的5塊地,集中在4個區域,有3點值得關註。
第一,起始配建比例占規劃建築面積的20%。
龍崗5宗地規劃建築面積約58.1萬㎡,起始配建面積約11.8萬㎡。
每建5㎡住宅,就有1㎡是安居型商品房或公共租賃住房。
深圳“十四五”規劃裡,到2025年,深圳公共住房籌建40萬套,提速可見一斑。
可售型人才住房比例還會繼續增加,且定價基本是商品房的5-6折。
第二、龍崗區域價差16500元/㎡,高於這次有地出讓的其他各區。
簡單算瞭下:
光明最高限價和最低限價,落差3600元/㎡;寶安因為集中在“福松沙”,價差隻有2200元/㎡;龍華號稱有豪宅出沒,但價差也不到1萬/㎡。
這也是龍崗特色:
面積大,受熱不均。
388.21平方公裡,以大約10平方公裡的微弱劣勢,輸給寶安,屈居第二大區。深汕就先不參賽瞭哈。
給開發商和買房人都提個醒,買房賣房,龍崗後面一定要加小片區,差別還挺大的。
第三,大多地塊的住宅由3類組成:
常規的商品房、安居型商品房、無償移交給政府的公租房。
龍崗G09202-0047地塊,還有競配建70年自持租賃住房。
根據土地出讓合同,這部分物業產權歸開發商所有,但是隻能辦理一本大證。
將來可以抵押,但不能銷售。

5分熟的龍崗
也有6分熟的區域
一般是,今年的土地明年的房。
重點介紹下這批地裡,未來長出最貴房子的南灣G06301-0416地塊。

這塊地最大的特點是:熟。
地不大,1.37萬㎡,規劃建築面積6.15萬㎡,容積率4.5。
南灣是新晉城市核心區域,G06301-0416地塊是核心中的核心。
商品房最高限價54700元/㎡,安居房28200元/㎡,不含裝修。
周邊沒啥新房在售,對面的宇宏健康花城、鴻榮源尚峰二手房成交價一直領跑片區。

宇宏健康花城
之前7萬多8萬的成交價格也有出現,如今片區二手房指導價普遍在57500-60000元/㎡。
已經開工建設的14號線石芽嶺站,就在宇宏健康花城停車場入口處,北面是石芽嶺學校,背後是公園。

在建中的14號線石芽嶺站
對於買房人來說,說有6分熟,也並不過分。
對於開發商來說,這塊地面積不大,起始配建已經占比20%。
如果繼續拍高配建比例,可售面積再減少,騰挪空間有限。
其次是寶龍G11101-1126。

不管是從將來從買房人角度,還是現在從開發商角度,都覺得很值得去看看。
整個地塊分成兩塊開發,規劃建築面積將近24萬㎡,自帶1.5萬㎡商業,並且規定有電影院。
對面是在建的寶龍文體中心,距離將來的14號線寶龍站1公裡左右。
對坪山熟悉的同學會發現,這裡已經是龍崗和坪山的交界處。
地塊離坪山高級中學大約2.5公裡。
14號線寶龍站的下一站,牛角龍站,也就是華僑城坪山綜合體所在的位置瞭。
我是從寶龍G02113-0052地塊,沿寶龍大道開車過來。
沿途經過寶龍比亞迪、華豐留學生創業園、海能達科技園、寶龍工業園等等一眾科技園和工業區。
整體來看,這塊地:
離地鐵站不遠,體量也不算小;
一邊是已經比較成熟的產業和園區,一邊是坪山中心區的商務配套;
現狀是綠地,周邊不嘈雜,寶龍大道正在更換新樹種,城市界面是龍崗幾宗地塊裡最清新的瞭。

G11101-1126現狀是街心公園,左側是公租房悅龍華府
就起始配建面積簡單測算,拍到封頂價,樓面地價大約在14742元/㎡。
扣除起始配建面積後,現有利潤空間,放在22宗土地裡橫向比較,也是相對安全的一塊地。

百萬級綜合體
在龍崗稀松平常
龍崗樓市一直給市場一個印象,漲得慢。
尤其是經歷過上一輪調控的人,也都還記得距離城市中心最遠的片區,的確波動最大。
但是,必須得說,現在的市場和過去已經不同。
第一,盡享城市價值的核心區域會領漲,但現在買房人遇到的問題,還是比誰漲得快嗎?
早就不是瞭。
稍微熱一點的盤,二套都擠不進去好吧。
放眼望去,去年、今年、明年,如果動作慢一點,後年的房價都已經寫得明明白白。
價格鎖定的情況下,現在買房:
除瞭自住的舒適外,更多追求的是安全,傢庭最大部分資產的安全。
安全有兩種:
一種是二手市場的安全,就是如果需要,我能賣掉。
另一種安全是,如果需要,這套房子可以幫我從銀行拿到錢。
先看第一種:
在一片哀鴻遍野的二手房市場,作為上半年NO.1的龍崗中心城片區,隻比去年少賣瞭80套,平均每天賣出13套二手房。

佈吉、坂田、大運,一直是深圳剛需的“親媽”片區。龍崗二手房的活躍,也由來已久。
但和其他片區的差距加大,卻有二手房指導價的功勞。
這一輪調控的核心,早已經非常清晰,那就是優先照顧剛需上車傢庭,顯然也同步照顧瞭剛需上車片區。
在3595個發佈瞭二手房指導價的小區裡:
佈吉信義荔景禦園指導價72000元/㎡,和龍華民治的星河傳奇一樣;
南灣鴻榮源尚峰是60300元/㎡,龍崗中心城的公園大地是60500元/㎡,這個價格全面高過寶安的“福松沙”,其中包括沙井標桿項目萬科翡麗郡和博林君瑞,以及去年入市的那批新盤。
換句話說,拋開成交價看:
同樣面積的房子,能從銀行裡貸款的額度幾乎是一樣的。
隻要金融去杠桿的大環境沒有變,隻要二手房指導價沒退出,“東熱西冷”的二手房市場就很難改變,在銀行系統的流動性也難大改。
而且,隨著未來交通的升級,比如14號線、21號線的開通,龍崗的贏面還在繼續加大。
這就是5分熟的好處。
大傢都關註新盤,先說整體數據:
7月,龍崗以7.24萬㎡的成交量位居各區第一,占全市成交的25.2%。
坪山區成交面積為4.13萬㎡,占全市成交的24.8%,位居第二。

7月深圳各區新房成交量情況|數據來源:深圳中原研究中心
我們都知道,新房成交量的背後,更多是供應量在決定。
但是,龍崗、坪山成交量占到全市新房的5成。
即便供應量充足,放在兩年前,也未必敢想這個結果。
8月龍崗待售新盤清單一並奉上,4個都是百萬級綜合體大盤:
總建築面積都在150萬㎡以上;開發周期都超長,普遍在5-10年;都是住宅、公寓、商辦、酒店、購物中心全業態覆蓋;節奏一般也都是住宅最先入市,隨後是公寓,商業會在中後期亮相加持;
綜合體,尤其有一定商業體量的綜合體,最終決定價值的除瞭地段,就是運營。
對商業的運營,對產業的運營。

和昌拾裡花都效果圖
和昌拾裡花都,總規劃建築面積160萬㎡,沿著地鐵3號線龍城廣場站和南聯站鋪開。
集團2003年起步於鄭州,2017年接手萊蒙資產加大灣區佈局,2019年總部遷至龍崗。
覆蓋商業、酒店、寫字樓和產業的資管運營,是和昌三大核心業務之一。
也是未來商業街區和寫字樓的保障。

目前展示中心已經開放,住宅和公寓樣板房都可看。
戶型圖已經出來,送你。


合正方洲,規劃總建面達180萬㎡,是早先著名的舊改巨無霸龍騰工業區二期,和地鐵3號線吉祥站無縫銜接。

合正方洲除瞭地段優勢外,最大亮點有兩個:
一個是教育。
未來計劃建一所公立9年一貫制72班學校,整個片區的上學問題都能打包解決。
而且,新學校通常是名校。
另一個亮點是商業。
據傳合正方洲20萬㎡的商業,會引入華潤萬象系,片區的調性就會大有改觀。
目前,展示中心在建中,深圳書城有巡展。

合正方洲現場圖
必須說,龍崗的商業,跟不上城市的升級。
萬科廣場、星河COCO PARK,填補日常需求的那一部分,但量級依然不能和“東部中心”匹配。
改善城市界面,提升城市氣質,滿足更豐富生活體驗的部分,在龍崗還沒有看到。
世茂深港國際中心的“深圳露臺”,有理由倍受期待。

世茂深港國際中心深圳露臺效果圖

人口、產業、交通
龍崗基本面向好
人口、產業、交通,簡單提供幾組數據,介紹下龍崗的基本面。
畢竟所有現在,結尾序曲。
首先是人口:

深圳市統計局|深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報
過去10年,深圳增加瞭714萬人口,龍崗是唯一一個人口增加超過200萬的區。
過去10年,各區人口都在增長,但是龍崗人口在深圳的比重,提高瞭4.41個百分點,位居各區之首。
在人越來越金貴的未來,跑贏前半程就是好的基礎。

深圳市統計局|深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報
人口的背後是產業。
生產總值過3000億的區裡,龍崗總量僅次於南山,增速最快。
這可是深圳的經濟龍頭在賽跑。
第二,龍崗產業總數量增速也都是第一。
在對產業越來越重視的未來,而且戰略新興產業增加值占GDP比重57.5%,這才是龍崗最重要的底牌。
具體的產業發展,詳見《龍崗區產業空間佈局規劃(2020-2025)》(公開征求意見稿) 。
文末二維碼進群,我發給你,一起看見龍崗更遠的未來。
為什麼總覺得深圳人沒有讀懂龍崗呢?
西線太閃耀,可能是一個原因。
3號線太慢又太長,可能也是一個原因。
福田出發,隨便就是20個站起步,地鐵坐出暈車的感覺。
是的,離買房人最近,感受最清晰的,是地鐵。
未來,在建的14號線、10號線延長線,包括已經開通的外環高速,都在大大改善這種情況。
《龍崗區綜合交通發展十四五規劃〈征求意見稿〉》裡,龍崗的目標是:
10 分鐘上高快速路;30 分鐘到達香港(口岸);45 分鐘到達市中心區、機場等主要樞紐;60 分鐘至臨深主要城市中心;90 分鐘至省城、珠江西岸。
在龍崗區綜合交通發展“十四五”規劃(征求意見稿)裡,五期軌道說法是:
積極爭取 10 號線東延、21 號線(前保-坪地)等納入軌網五期計劃早日啟動建設;優化 17、23、31、21、25、27、 10 號線東延等軌道線站位,加速完善全區軌網佈局。

龍崗區政府|龍崗區綜合交通發展“十四五”規劃(征求意見稿)
其中值得關註的是:
21號線,從坪地,穿過龍崗大運,過龍華、西麗、到前海。
當然還有已經在建的14號線。
而且未來龍崗城市建成區50%以上都在軌道站點800米以內。軌道上的龍崗,必然能跑更遠。
5分熟,最大的好處在於,不需要開鍋熱油,從零開始準備。
而是已經進入軌道,繼續努力,其餘的,交給時間就好瞭。