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我在憋稿子的時候，吳老師在微信群裡展示她煎牛排的技術。
腦子裡的片區和地，於是就變成瞭這樣：
南山8分熟，龍崗5分熟，坪山4分熟，寶安6分熟，龍華6分熟。
光明4分熟，不過可能是鵝肝，熟得比較快。
前海？自來熟。
好瞭，回到正事。
反正每個人喜歡的口味也不一樣。
畢竟，牛肉刺身也風靡過一些城市。
更何況，稍微生一點，繼續加熱的空間也大一點。
深圳人買房，追求居住體驗的同時，誰還不是暗戳戳希望，它將來還有點空間。
真的要說正事瞭。
下周一，深圳今年度第二次居住用地集中出讓。
算上70年自持，和接近於高門檻定向的地塊，總共22塊。
全部是住宅用地，起拍價421億！
史無前例！
而且，5分熟的龍崗，是供地大戶，5塊，數量和光明並列第一，雙主角現場。
一起來煎。
哦，不，一起來看。
兩片區新房限價
落差16500元/㎡
先上5塊地的合影：
這次龍崗的5塊地，集中在4個區域，有3點值得關註。
第一，起始配建比例占規劃建築面積的20%。
龍崗5宗地規劃建築面積約58.1萬㎡，起始配建面積約11.8萬㎡。
每建5㎡住宅，就有1㎡是安居型商品房或公共租賃住房。
深圳“十四五”規劃裡，到2025年，深圳公共住房籌建40萬套，提速可見一斑。
可售型人才住房比例還會繼續增加，且定價基本是商品房的5-6折。
第二、龍崗區域價差16500元/㎡，高於這次有地出讓的其他各區。
簡單算瞭下：
光明最高限價和最低限價，落差3600元/㎡；寶安因為集中在“福松沙”，價差隻有2200元/㎡；龍華號稱有豪宅出沒，但價差也不到1萬/㎡。
這也是龍崗特色：
面積大，受熱不均。
388.21平方公裡，以大約10平方公裡的微弱劣勢，輸給寶安，屈居第二大區。深汕就先不參賽瞭哈。
給開發商和買房人都提個醒，買房賣房，龍崗後面一定要加小片區，差別還挺大的。
第三，大多地塊的住宅由3類組成：
常規的商品房、安居型商品房、無償移交給政府的公租房。
龍崗G09202-0047地塊，還有競配建70年自持租賃住房。
根據土地出讓合同，這部分物業產權歸開發商所有，但是隻能辦理一本大證。
將來可以抵押，但不能銷售。
5分熟的龍崗
也有6分熟的區域
一般是，今年的土地明年的房。
重點介紹下這批地裡，未來長出最貴房子的南灣G06301-0416地塊。
這塊地最大的特點是：熟。
地不大，1.37萬㎡，規劃建築面積6.15萬㎡，容積率4.5。
南灣是新晉城市核心區域，G06301-0416地塊是核心中的核心。
商品房最高限價54700元/㎡，安居房28200元/㎡，不含裝修。
周邊沒啥新房在售，對面的宇宏健康花城、鴻榮源尚峰二手房成交價一直領跑片區。
宇宏健康花城
之前7萬多8萬的成交價格也有出現，如今片區二手房指導價普遍在57500-60000元/㎡。
已經開工建設的14號線石芽嶺站，就在宇宏健康花城停車場入口處，北面是石芽嶺學校，背後是公園。
在建中的14號線石芽嶺站
對於買房人來說，說有6分熟，也並不過分。
對於開發商來說，這塊地面積不大，起始配建已經占比20%。
如果繼續拍高配建比例，可售面積再減少，騰挪空間有限。
其次是寶龍G11101-1126。
不管是從將來從買房人角度，還是現在從開發商角度，都覺得很值得去看看。
整個地塊分成兩塊開發，規劃建築面積將近24萬㎡，自帶1.5萬㎡商業，並且規定有電影院。
對面是在建的寶龍文體中心，距離將來的14號線寶龍站1公裡左右。
對坪山熟悉的同學會發現，這裡已經是龍崗和坪山的交界處。
地塊離坪山高級中學大約2.5公裡。
14號線寶龍站的下一站，牛角龍站，也就是華僑城坪山綜合體所在的位置瞭。
我是從寶龍G02113-0052地塊，沿寶龍大道開車過來。
沿途經過寶龍比亞迪、華豐留學生創業園、海能達科技園、寶龍工業園等等一眾科技園和工業區。
整體來看，這塊地：
離地鐵站不遠，體量也不算小；
一邊是已經比較成熟的產業和園區，一邊是坪山中心區的商務配套；
現狀是綠地，周邊不嘈雜，寶龍大道正在更換新樹種，城市界面是龍崗幾宗地塊裡最清新的瞭。
G11101-1126現狀是街心公園，左側是公租房悅龍華府
就起始配建面積簡單測算，拍到封頂價，樓面地價大約在14742元/㎡。
扣除起始配建面積後，現有利潤空間，放在22宗土地裡橫向比較，也是相對安全的一塊地。
百萬級綜合體
在龍崗稀松平常
龍崗樓市一直給市場一個印象，漲得慢。
尤其是經歷過上一輪調控的人，也都還記得距離城市中心最遠的片區，的確波動最大。
但是，必須得說，現在的市場和過去已經不同。
第一，盡享城市價值的核心區域會領漲，但現在買房人遇到的問題，還是比誰漲得快嗎？
早就不是瞭。
稍微熱一點的盤，二套都擠不進去好吧。
放眼望去，去年、今年、明年，如果動作慢一點，後年的房價都已經寫得明明白白。
價格鎖定的情況下，現在買房：
除瞭自住的舒適外，更多追求的是安全，傢庭最大部分資產的安全。
安全有兩種：
一種是二手市場的安全，就是如果需要，我能賣掉。
另一種安全是，如果需要，這套房子可以幫我從銀行拿到錢。
先看第一種：
在一片哀鴻遍野的二手房市場，作為上半年NO.1的龍崗中心城片區，隻比去年少賣瞭80套，平均每天賣出13套二手房。
佈吉、坂田、大運，一直是深圳剛需的“親媽”片區。龍崗二手房的活躍，也由來已久。
但和其他片區的差距加大，卻有二手房指導價的功勞。
這一輪調控的核心，早已經非常清晰，那就是優先照顧剛需上車傢庭，顯然也同步照顧瞭剛需上車片區。
在3595個發佈瞭二手房指導價的小區裡：
佈吉信義荔景禦園指導價72000元/㎡，和龍華民治的星河傳奇一樣；
南灣鴻榮源尚峰是60300元/㎡，龍崗中心城的公園大地是60500元/㎡，這個價格全面高過寶安的“福松沙”，其中包括沙井標桿項目萬科翡麗郡和博林君瑞，以及去年入市的那批新盤。
換句話說，拋開成交價看：
同樣面積的房子，能從銀行裡貸款的額度幾乎是一樣的。
隻要金融去杠桿的大環境沒有變，隻要二手房指導價沒退出，“東熱西冷”的二手房市場就很難改變，在銀行系統的流動性也難大改。
而且，隨著未來交通的升級，比如14號線、21號線的開通，龍崗的贏面還在繼續加大。
這就是5分熟的好處。
大傢都關註新盤，先說整體數據：
7月，龍崗以7.24萬㎡的成交量位居各區第一，占全市成交的25.2%。
坪山區成交面積為4.13萬㎡，占全市成交的24.8%，位居第二。
7月深圳各區新房成交量情況｜數據來源：深圳中原研究中心
我們都知道，新房成交量的背後，更多是供應量在決定。
但是，龍崗、坪山成交量占到全市新房的5成。
即便供應量充足，放在兩年前，也未必敢想這個結果。
8月龍崗待售新盤清單一並奉上，4個都是百萬級綜合體大盤：
總建築面積都在150萬㎡以上；開發周期都超長，普遍在5-10年；都是住宅、公寓、商辦、酒店、購物中心全業態覆蓋；節奏一般也都是住宅最先入市，隨後是公寓，商業會在中後期亮相加持；
綜合體，尤其有一定商業體量的綜合體，最終決定價值的除瞭地段，就是運營。
對商業的運營，對產業的運營。
和昌拾裡花都效果圖
和昌拾裡花都，總規劃建築面積160萬㎡，沿著地鐵3號線龍城廣場站和南聯站鋪開。
集團2003年起步於鄭州，2017年接手萊蒙資產加大灣區佈局，2019年總部遷至龍崗。
覆蓋商業、酒店、寫字樓和產業的資管運營，是和昌三大核心業務之一。
也是未來商業街區和寫字樓的保障。
目前展示中心已經開放，住宅和公寓樣板房都可看。
戶型圖已經出來，送你。
合正方洲，規劃總建面達180萬㎡，是早先著名的舊改巨無霸龍騰工業區二期，和地鐵3號線吉祥站無縫銜接。
合正方洲除瞭地段優勢外，最大亮點有兩個：
一個是教育。
未來計劃建一所公立9年一貫制72班學校，整個片區的上學問題都能打包解決。
而且，新學校通常是名校。
另一個亮點是商業。
據傳合正方洲20萬㎡的商業，會引入華潤萬象系，片區的調性就會大有改觀。
目前，展示中心在建中，深圳書城有巡展。
合正方洲現場圖
必須說，龍崗的商業，跟不上城市的升級。
萬科廣場、星河COCO PARK，填補日常需求的那一部分，但量級依然不能和“東部中心”匹配。
改善城市界面，提升城市氣質，滿足更豐富生活體驗的部分，在龍崗還沒有看到。
世茂深港國際中心的“深圳露臺”，有理由倍受期待。
世茂深港國際中心深圳露臺效果圖
人口、產業、交通
龍崗基本面向好
人口、產業、交通，簡單提供幾組數據，介紹下龍崗的基本面。
畢竟所有現在，結尾序曲。
首先是人口：
深圳市統計局｜深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報
過去10年，深圳增加瞭714萬人口，龍崗是唯一一個人口增加超過200萬的區。
過去10年，各區人口都在增長，但是龍崗人口在深圳的比重，提高瞭4.41個百分點，位居各區之首。
在人越來越金貴的未來，跑贏前半程就是好的基礎。
深圳市統計局｜深圳市2019年國民經濟和社會發展統計公報
人口的背後是產業。
生產總值過3000億的區裡，龍崗總量僅次於南山，增速最快。
這可是深圳的經濟龍頭在賽跑。
第二，龍崗產業總數量增速也都是第一。
在對產業越來越重視的未來，而且戰略新興產業增加值占GDP比重57.5%，這才是龍崗最重要的底牌。
具體的產業發展，詳見《龍崗區產業空間佈局規劃(2020-2025)》(公開征求意見稿) 。
文末二維碼進群，我發給你，一起看見龍崗更遠的未來。
為什麼總覺得深圳人沒有讀懂龍崗呢？
西線太閃耀，可能是一個原因。
3號線太慢又太長，可能也是一個原因。
福田出發，隨便就是20個站起步，地鐵坐出暈車的感覺。
是的，離買房人最近，感受最清晰的，是地鐵。
未來，在建的14號線、10號線延長線，包括已經開通的外環高速，都在大大改善這種情況。
《龍崗區綜合交通發展十四五規劃〈征求意見稿〉》裡，龍崗的目標是：
10 分鐘上高快速路；30 分鐘到達香港(口岸)；45 分鐘到達市中心區、機場等主要樞紐；60 分鐘至臨深主要城市中心；90 分鐘至省城、珠江西岸。
在龍崗區綜合交通發展“十四五”規劃（征求意見稿）裡，五期軌道說法是：
積極爭取 10 號線東延、21 號線(前保-坪地)等納入軌網五期計劃早日啟動建設；優化 17、23、31、21、25、27、 10 號線東延等軌道線站位，加速完善全區軌網佈局。
龍崗區政府｜龍崗區綜合交通發展“十四五”規劃(征求意見稿)
其中值得關註的是：
21號線，從坪地，穿過龍崗大運，過龍華、西麗、到前海。
當然還有已經在建的14號線。
而且未來龍崗城市建成區50%以上都在軌道站點800米以內。軌道上的龍崗，必然能跑更遠。
5分熟，最大的好處在於，不需要開鍋熱油，從零開始準備。
而是已經進入軌道，繼續努力，其餘的，交給時間就好瞭。
