長沙的低房價,背後是大量單位福利房,學長沙真沒那麼容易

這幾天,長沙低房價又成為瞭大傢熱議的話題,源於住建部《建設工作簡報》對長沙房地產調控經驗的介紹。

經過瞭多輪宣傳,在房地產調控上面,長沙已經成為瞭“標兵”,特別是東莞,深圳等城市都去長沙取經。

長沙房價到底有多便宜?

印象中,長沙的房價的確便宜,咱們還是得數據說話。

長沙的低房價,背後是大量單位福利房,學長沙真沒那麼容易

根據中國房價行情網的數據,11月份長沙在售新房均價10200元/平米,二手房均價11300元/平米,在一線和省會城市中排名分別是第27名和第25名。

可以說,除瞭犄角旮旯裡的省會城市,房價都比長沙要高。

長沙的低房價,背後是大量單位福利房,學長沙真沒那麼容易

如果要把中部六省會城市拉出來對比,長沙的差距更大瞭。可以說長沙的房價從來就是比較便宜,即便是在黃金十年,其漲幅也比較有限,的確稱得上是“標兵”。

長沙房價為什麼這麼便宜?

2018年的6·25新政的確給予炒房客重磅一擊,在二線城市甚至一線城市,調控的確稱得上是最嚴的,特別是限售這一塊,讓關註流動性的炒房客望而卻步。

而且長沙的確也不搞明顯土地財政。實際上在一眾省會城市中,長沙的土地財政的確不是最嚴重的。這一點可以與武漢和成都對比一下,2019年,長沙、武漢、成都這三個城市的一般公共預算收入與政府性基金收入之比分別是0.86,1.12和1.04。政府性基金收入,大部分就是賣地收入,隻有長沙低於1。

在這一點上,長沙市的確很自豪。

長沙的低房價,背後是大量單位福利房,學長沙真沒那麼容易

長沙土地收入隻占12%-13%,的確不依賴土地財政,調控夠嚴,但實際上也並沒有與其他城市拉開明顯差距,但為什麼就是長沙房價這麼低呢?

在土地供應上,長沙算得上是敞開瞭供應,地價夠便宜。

但長沙房價這些年這麼便宜,很大程度上跟長沙這座城市的發展軌跡有關。

一位長沙的朋友告訴洋房姐姐,長沙人直到2010年還能買到單位福利房,同時期看看,還有哪個城市能像長沙這樣?

長沙的房改比較滯後,這裡又跟長沙的產業結構有關,長沙GDP由國企主導,大傢都拼命蓋房子給員工,價格比商品房便宜太多,而且是有完全個人產權的。

大傢都知道長沙是消費娛樂之都,實際上即便是大傢熟悉的芒果臺也不例外,自己拿地皮蓋房子賣給自己的員工。

在很多長沙人心裡,找個好單位,房子問題就解決瞭,買房子這種事,根本不愁,上三代下三代,房子根本是不缺的。

本來長沙土地就是敞開瞭供應,再加上這種福利房的大量存在,市場上的有效需求就被切掉一大塊,房價怎麼能漲上來呢?

為什麼這些單位能便宜拿到地呢?這就得跟長沙城市發展有關。

長沙城市規劃相對其他城市來說,要更前瞻,一開始就是攤瞭一塊大餅。這至少可以追溯到全國房改開始的上世紀90年代。負責基建的各大公司拿瞭大塊地皮,當然要先建路網,但路網蓋完瞭,中間就得蓋住宅小區,他們就和長沙的各類國企合作,開發單位福利房。這種合作,至少能確保房子好賣,反正地也便宜,所以還有得賺。

你可以簡單理解一下,在賣地這事上,長沙幹得更早,賣得更便宜而已。在全國任何一個省會城市,都沒有長沙這麼大體量的國企單位福利房,長沙房價之所以便宜,一個很重要的原因就是有“便宜的老本”可以吃。

在我看來,這或許才是長沙房價的“底蘊”。

其實現在長沙也感到痛瞭,沒有存貨瞭,長沙發展搞基建的錢怎麼來?舉債借錢啊。

2018年,長沙的債務財政比是678%,隔壁賣地比較猛的武漢是569%,棚改生猛的杭州更是隻有468%。

其他城市能學習長沙嗎?

其實上面已經分析過瞭,長沙房價之所以能這麼便宜,調控固然很重要,很大程度上是歷史原因。大量的單位福利房存在,總體相對穩定的人口總量,土地供應充足,構成瞭長沙商品房供應的總體平衡,房價總體穩定的基石。

2016-2018年一波小漲幅,長沙又及時跟進調控,相對其他城市來說,長沙算得上是“未雨綢繆”,而不是房價漲完瞭再來“亡羊補牢”。

對其他城市來說,可以借鑒的,我認為就是兩個,無非是調控的決心,敢不敢把房價拉下來,再就是調整土地供應結構,多出讓一些居住用地,別凈整商業用地。

但實際上這種決定很難做,從政府收入角度來說,地方城市非常依賴賣地。

地方政府收入主要由三大塊構成:稅收,賣地和舉債。稅收肯定是不夠的,賣地和舉債是重要補充,而地方城市債務問題越來越突出,這一塊也面臨壓力。唯一能夠穩住的其實就是賣地。

賣地其實也有講究,那就是土地出讓規模,一般都是根據城市發展規劃評估未來五年左右的用地指標,報上面審批,一審批完,再想改基本上不可能。

簡單說,未來幾年的賣地量是穩定的,靠它過日子,就得精打細算,客觀上有賣“貴”的沖動。

要想學,就得做取舍。

低房價的長沙越來越香

年輕人到一個新城市首先是租房,再就是買房,居住成本越來越成為年輕人選擇城市的前置條件。長沙這兩方面都還不錯,這兩年每年都有二三十萬人流入。有瞭人才,城市發展才有潛力。

從投資的角度來說,長沙在2016-2018年有過一波漲幅,現在又歸於沉寂,越往後拖,基本上越虧,現在的長沙是典型“房住不炒”城市。

房價溫和,人口源源不斷流入,智能制造加速推進,長沙2019年GDP增速8.1%,今年上半年全國第一,這種城市,待著很舒服。